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个人转让商业用房应缴纳的税费应该怎么计算

作者:数字故事财税 时间:2020/11/4 10:20:36

在日常生活中,无论是企业还是个人都会涉及到不动产的转让,因不动产的转让所涉及的税费又经常困扰着企业的决策者及个人投资者,如何厘清不动产的税负是许多财税工作者经常研究的课题。


不动产的转让包括住宅转让、商业用房转让以及工业用房的转让。由于许多文章已经对住宅的转让涉税问题进行了细致的研究分析,而工业用房的转让又相对较少,本文仅从个人转让商业用房所涉及的税费进行分析,为企业的决策者及个人投资者提供决策参考。


一、个人转让商业用房所涉及的范围


个人转让商业用房是指个人转让各类商店、门市部、饮食店、粮油店、旅社、招待所等从事商业和为居民生活服务所用的房屋,以及办公用房,如写字楼,还包括车库等。


二、个人名下的商业用房转让应交纳的税费


(一)应缴纳的各项税费

1、增值税:个人名下的商业用房转让的增值税应以全部价款减去购置原价后按5%征收率计算缴纳增值税。

根据财税2016年36号文附件二销售不动产的规定:“个人销售期取得的不动产(不含住宅),应以取得的全部价款和价外费用减去该不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额,按5%的征收率缴纳”,因此,个人名下的商业用房转让,应以全部价款减去购置原价后按5%征收率计算缴纳增值税。在这里不能享受住宅满一定时期转让的优惠政策,也不区分新老项目,全部按差价简易计税。

2、印花税:按个人名下的商业用房转让交易金额的万分之五缴纳印花税。

3、土地增值税:

A)先计算可以扣除项目金额 B)计算收入 C)收入-扣除项目金额=增值额 D)增值额/扣除项目金额=增值率 E)按税率计算税额

土地增值税的计算关键是扣除项目金额,而以下相关规定对扣除项目进行了明确。

财税字1995年48号文件规定:“转让旧房的,应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税,对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的,不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。”

财发字1995 6号文件规定:“旧房及建筑物的评估价格,是指在转让已使用的房屋及建筑物时,由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认”。重置成本法即以重新购建一项资产所需的成本的总和,建筑物评估价格为重置成本×成新率

财税2006年21号文规定“纳税人转让旧房及建筑物,凡不能取得评估价格,但能提供购房发票的,经当地税务部门确认,《条例》第六条第(一)、(三)项规定的扣除项目的金额,可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。对纳税人购房时缴纳的契税,凡能提供契税完税凭证的,准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除,但不作为加计5%的基数。对于转让旧房及建筑物,既没有评估价格,又不能提供购房发票的,地方税务机关可以根据《中华人民共和国税收征收管理法》(以下简称《税收征管法》)第35条的规定,实行核定征收”。

国税函2010 220号文件,“纳税人转让旧房及建筑物,凡不能取得评估价格,但能提供购房发票的,经当地税务部门确认,《条例》第六条第(一)、(三)项规定的扣除项目的金额,可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算”。计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止,每满12个月计一年;超过一年,未满12个月但超过6个月的,可以视同为一年。

根据以上规定,个人名下的商业用房转让的计算扣除三种方式:

1、按评估价格,建筑物按重置成本*成新率+土地价格(有票),若土地成本没票,则评估价格=建筑物评估价格(建筑物按重置成本*成新率),即土地成本不能扣除;

2、没评估价,有发票的,按发票金额+发票金额*5%*年数(不足半年按半年算,够半年不足一年按一年算)。

3、既无评估价格又无发票的可以核定征收,具体比例由当地主管税务机关根据市场情况核定。

但现实业务中核定征收的情况非常有限。

4、个人所得税:按财产转让所得,即(收入-可扣除成本费用-税金)*20%

(二)举例:李先生2018年在省会城市购商铺1000平米,此商铺为老项目,含税单价3.15万元/平米,缴纳契税90万元,发生装修成本50万元,于2020年7月份出售,含税价格为3.675万元/平米,支付过户费5000元,计算李先生在转让商品过程中应交的各项税金。

李先生应缴纳的各项税费如下:

1、增值税:(3.675-3.15)/1.05*1000平米*5%=500*5%=25万元

2、城建税:25*7%=1.75万元

3、教育及地方教育附加:25*(3%+2%)=1.25万元

4、印花税:3675*5/10000=1.84万元

5、土地增值税:

扣除金额=(1000*3.15/1.05+90+50+1.75+1.25+0.50+1.84)=3145.34万元

增值额=3.675/1.05*1000-3145.34=354.66万元

增值率=354.66/3145.34*100%=11.28%  

适用30%税率,土地增值税=354.66*30%=106.40万元

6、个人所得税

所得额=3.675/1.05*1000-(3145.34+106.40)=248.26万元

应交个人所得税=248.26*20%=49.65万元

李先生应缴纳各项税费合计:25+1.75+1.25+1.84+106.40+49.65=185.89万元

总结:李先生投资3290万元,盈利3675-3290-0.5=384.50元,所交税金为185.89万元,占利润比:185.89/384.5*100%=48.35%,接近利润的一半,税负非常重。

(三) 税款缴纳与发票开具

个人名下的商业用房转让在不动产坐落地主管税务机关缴纳各项税费。

根据税总函[2016]145号文件,《国家税务总局关于营业税改征增值税委托地税局代征税款和代开增值税发票的通知》第二条第(四)款,增值税小规模纳税人销售其取得的不动产以及其他个人出租不动产,购买方或承租方不属于其他个人的,纳税人缴纳增值税后可以向地税局申请代开增值税专用发票。个人属于小规模纳税人,购买方非自然人的可以代开专用发票。全国税务机关纳税服务规范3.0版明确规定,其他个人销售其取得的不动产和出租不动产,购买方或承租方不属于其他个人的,纳税人缴纳增值税等税费后可以向不动产所在地主管税务机关申请代开增值税专用发票。

 

三、个人转让商业用房应缴纳的税费总结如下表:

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